1.開發(fā)商的項(xiàng)目建造周期過長(zhǎng)
土地使用年限的計(jì)算方法是從開發(fā)商取得該地塊的土地使用證開始計(jì)算的,如果項(xiàng)目歷時(shí)過長(zhǎng),從房產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)、銷售到最終的交房,快則兩三年,慢則五六年,甚至更長(zhǎng),有的項(xiàng)目還是分多期開發(fā)的項(xiàng)目,越靠后開發(fā),土地所剩的年限越短。房子最終到達(dá)購(gòu)房者手中,原本的70年、50年或者40年產(chǎn)權(quán)年限便隨之大大減少。
2.資金短缺,土地閑置
購(gòu)房時(shí),如果遇到了一個(gè)資金實(shí)力不足的開發(fā)商,也是特別糟糕的。因?yàn)橘Y金鏈條的不完善,資金的跟不上,不僅耽誤了正在進(jìn)行中的項(xiàng)目的開發(fā),一些還未開發(fā)的土地更是會(huì)被擱置起來,不知要等多少年。真正開發(fā)建成后,土地使用年限便會(huì)大打折扣。
3.多次轉(zhuǎn)讓,浪費(fèi)年限
土地在開發(fā)商之間的轉(zhuǎn)讓,以及房屋建成之后在買家之間的轉(zhuǎn)讓,都會(huì)造成最后一個(gè)接盤的人手中房屋的土地使用年限越來越短。
針對(duì)房屋土地使用權(quán)70年到期后怎么辦的問題,現(xiàn)行的《物權(quán)法》中明確規(guī)定土地使用權(quán)到期后可以自動(dòng)續(xù)期,但并沒有對(duì)續(xù)期的土地使用費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法做出明確規(guī)定。
業(yè)內(nèi)有關(guān)人士認(rèn)為,可以參考《物權(quán)法》出臺(tái)之前的法律規(guī)定,辦理土地使用權(quán)續(xù)期的,應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,并依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。
所以,到目前為止,除了特殊地區(qū)的政策之外,通用的處理土地使用年限到期的方法有兩個(gè):
1.續(xù)期,繳費(fèi)延長(zhǎng)土地期限
可由物業(yè)和業(yè)主聯(lián)名向當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門提出,通過補(bǔ)交土地出讓金,重新簽訂土地使用權(quán)合同,來獲取新的使用年限。但補(bǔ)交的土地出讓金價(jià)格應(yīng)低于同類土地價(jià)。
2.等待拆遷,獲取補(bǔ)償
房屋的土地使用年限到期,如果有必要的話,可以根據(jù)房屋的破損和質(zhì)量情況以及政府統(tǒng)一規(guī)劃的需要,等待政府的統(tǒng)一拆遷或因市政規(guī)劃,政府需要收回土地和建筑物對(duì)業(yè)主做出相應(yīng)補(bǔ)償。無論是哪種方式,對(duì)土地使用年限到期的業(yè)主而言,都不失為一種好的歸宿。
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