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購房合同糾紛案例分析：

上訴人(原審被告)：李瑞庚，男，1924年8月4日出生，漢族，住廣州市荔灣區(qū)光復路35號。

委托代理人：李灝(本案原審被告)。

被上訴人(原審原告)：高路加，男，1947年2月11日出生，漢族，住廣州市桂花崗東1號北12-102號。

委托代理人：王永紅，廣東廣信律師事務(wù)所律師。

委托代理人：古莉，廣東廣信律師事務(wù)所律師助理。

原審被告：李灝，男，1967年1月22日出生，漢族，住廣州市青鳳大街20號502房。

上訴人李瑞庚因購房合同糾紛一案，不服廣州市白云區(qū)人民法院(2002)云法民初字第2042號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院認為：原告妻子葉燕瓊代原告，被告李灝代被告李瑞庚簽訂了房屋買賣協(xié)議，該協(xié)議經(jīng)雙方自愿、自主簽訂，合同成立，但依據(jù)合同約定該協(xié)議經(jīng)雙方簽訂并經(jīng)公證后生效，而雙方至今沒有辦理公證手續(xù)，且根據(jù)被告提供的爭議房屋的有關(guān)材料，該爭議房屋屬房改房，至今尚未辦理產(chǎn)權(quán)證，訴爭房屋產(chǎn)權(quán)實際并未明晰，在產(chǎn)權(quán)證尚未辦好之前，被告李瑞庚只有房屋使用權(quán)，并不享有該房屋完全產(chǎn)權(quán)，因此原、被告簽訂的房屋買賣協(xié)議尚未生效，在該房屋產(chǎn)權(quán)無法確定何時明晰的情況下，該協(xié)議書不發(fā)生法律效力。故原告要求退還定金5000元合理合法，本院予以支持。被告李灝只是代李瑞庚簽訂協(xié)議，該合同無效的法律后果應由李瑞庚承擔，李灝不承擔任何法律責任。據(jù)此，該院于2003年1月15日作出判決：一、高路加與李瑞庚簽訂的房屋買賣合同無效。二、李瑞庚于本判決書生效之日起十五日內(nèi)，退還高路加房屋定金5000元。三、駁回高路加的其他訴訟請求。案件受理費260元由李瑞庚負擔。

判后，李瑞庚不服，上訴稱：被上訴人的妻子葉燕瓊通過中介公司代被上訴人向其購買廣州市白云區(qū)解放莊云泉居B3棟10號樓404房。葉燕瓊與上訴人之子李灝于2002年10月4日在中介公司簽訂了《房屋買賣協(xié)議書》，在簽訂協(xié)議時，李灝已向葉燕瓊提供了充足的產(chǎn)權(quán)文件，葉燕瓊也確信上訴人對該屋擁有清晰的產(chǎn)權(quán)，故葉燕瓊當場支付5000元定金購買上述房屋。協(xié)議書明確約定，被上訴人在給付200000萬元房款的同時，該房屋立即由被上訴人使用，待上訴人領(lǐng)取房產(chǎn)證，與被上訴人辦理好過戶手續(xù)后，再給付余下房款16000元。但2002年10月16日雙方在廣東省公證處申請辦理公證手續(xù)時，被上訴人提出房屋的新低價格和他類付款方式，并聲稱除非上訴人接受，否則被上訴人取消購房意向并要求上訴人返還購房定金5000元，因上訴人無法接受被上訴人的上述意見，故雙方?jīng)]有辦理公證手續(xù)。另上訴人認為爭議房屋是其在1999年向廣州市教委購買的，其已付清全部購房款，房屋也已交付給其使用，且房產(chǎn)證正在辦理之中，故上訴人對該屋是擁有產(chǎn)權(quán)的，可對該房屋進行處分，其與被上訴人所簽訂的房屋買賣協(xié)議并沒有違反法律的規(guī)定，應為合法有效，被上訴人因其自身的原因拒絕履行合同，過錯在被上訴人，被上訴人應承擔不履行約定的法律責任，其無權(quán)要求上訴人返還定金。綜上所述，上訴人請求二審法院確認雙方所簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》成立有效;被上訴人無權(quán)要求返還已付的定金5000元;本案的全部訴訟費用均由被上訴人負擔。被上訴人高路加答辯同意原審判決。

經(jīng)審理查明，被上訴人高路加通過房地產(chǎn)中介"宏基房地產(chǎn)"了解到上訴人有一套位于廣州市白云區(qū)解放莊云泉居B3棟10號樓404的房屋要出售。 2002年10月4日，被上訴人的妻子葉燕瓊代被上訴人及上訴人之子李灝代上訴人共同簽訂了一份《房屋買賣協(xié)議》，約定：上訴人將位于廣州市白云區(qū)解放莊云泉居B3棟10號樓404的房屋出售給被上訴人，買賣的房屋總價為216000元，在辦理好公證后當天內(nèi)先支付購房款20萬元，余款16000元在辦好房產(chǎn)證后全部付清;上訴人在當天辦好公證后收齊20萬元后，將房屋的鎖匙以及房屋的一切證件交付被上訴人，被上訴人付清房款后產(chǎn)權(quán)歸被上訴人所有，上訴人必須保證協(xié)助被上訴人辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，所需費用由被上訴人支付，到白云區(qū)公證處公證的手續(xù)費由雙方負責;上訴人保證上述房屋的權(quán)屬清楚，若發(fā)生與上訴人有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)，概由上訴人負責清理，并承擔相應的責任，如因上訴人的原因給被上訴人造成經(jīng)濟損失，上訴人負責賠償;被上訴人不能按期向上訴人付清購房款，或上訴人不能按期向被上訴人交付房產(chǎn)，每逾期一日，由違約的一方向另一方給付相當于上述房屋總價千分之一的違約責任金;協(xié)議同時約定該協(xié)議經(jīng)雙方簽名并經(jīng)公證后生效。簽約當日，被上訴人向上訴人交付了人民幣5000元作為定金，由原審被告李灝代收，后李灝將該款轉(zhuǎn)交給上訴人。2002 年10月16日，被上訴人與上訴人及李灝一同前往廣東省公證處申請公證，但該公證處未能給予辦理公證。

另查明，白云區(qū)泉水街10號4樓404單元是上訴人于1999年12月28日向廣州市教育委員會購買的房改房，該房建筑面積為107.5777 平方米，上訴人購買該房的價款為46789.77元。2000年12月26日，上訴人一次性付清了上述購房款。上訴人至今沒有領(lǐng)取爭議房屋的產(chǎn)權(quán)證。

在本案二審期間，爭議房屋的原產(chǎn)權(quán)單位廣州市教育局房改辦出具證明，表明其單位對上訴人出售房屋的行為不表示反對，但要求按廣州市人民政府關(guān)于已購公有住房上市的規(guī)定辦理。上述證據(jù)經(jīng)出示給被上訴人質(zhì)證，被上訴人對該證據(jù)的真實性沒有異議，但認為產(chǎn)權(quán)單位未明確訟爭房屋可以上市交易，只是要求按廣州市人民政府關(guān)于已購公有住房上市的規(guī)定辦理;根據(jù)該規(guī)定，房改房上市需領(lǐng)有產(chǎn)權(quán)證后才可上市交易，上訴人所出售的房屋并不具備上市的條件，故其不同意再購買該房。

本院認為，上訴人之子李灝代上訴人、被上訴人之妻葉燕瓊代被上訴人共同簽訂了房屋買賣協(xié)議，該協(xié)議是雙方真實的意思表示，且上訴人與被上訴人對該協(xié)議沒有表示異議，故該合同成立。因合同明確約定協(xié)議須經(jīng)雙方簽名并經(jīng)公證后才生效，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十五條的規(guī)定，該合同是附生效條件的合同，由于公證處對雙方的公證申請未給予辦理，導致合同約定的生效條件無法成就，故該合同應屬成立但未生效的合同，對雙方當事人均無法律約束力。雖然上訴人至今沒有取得爭議房屋的產(chǎn)權(quán)證，但根據(jù)原產(chǎn)權(quán)單位廣州市教育局房改辦出具的意見，產(chǎn)權(quán)單位對上訴人出售房屋的行為并沒有表示反對，《廣州市已購公有住房上市規(guī)定》亦沒有明確規(guī)定尚未取得產(chǎn)權(quán)證的公有住房不得上市出售，據(jù)此，原審判決以爭議房屋至今未辦理產(chǎn)權(quán)證，訴爭房屋產(chǎn)權(quán)并未明晰，上訴人對該屋只有使用權(quán)而不享有完全產(chǎn)權(quán)為由，將雙方所簽訂的購房合同定性為無效合同是不當?shù)模瑧杓m正?，F(xiàn)因雙方無法就合同的生效及繼續(xù)履行達成一致意見，故雙方所簽訂的合同應予以解除。被上訴人要求上訴人退回所交納的5000元定金合法合理，應予支持。上訴人堅持以合同有效為由，拒絕退回定金給被上訴人依據(jù)不足，本院不予采納。綜上所述，審查原審法院認定事實清楚，但適用法律及實體處理欠妥，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)項、《中華人民共和國合同法》第四十五條的規(guī)定，判決如下：[page]

一、維持廣州市白云區(qū)人民法院(2002)云法民初字第2042號民事判決的第二項、第三項及訴訟費負擔的決定。

二、撤銷廣州市白云區(qū)人民法院(2002)云法民初字第2042號民事判決的第一項。

三、解除上訴人李瑞庚與被上訴人高路加于2002年10月4日所簽訂的《房屋買賣協(xié)議》。

二審受理費260元由上訴人李瑞庚負擔。

購房合同糾紛起訴流程有哪些?

1、首先了解相關(guān)起訴的法律知識。一是通過一定的信息渠道，最好是向?qū)I(yè)律師咨詢，明確所遇到的問題通過訴訟能否解決，如果能通過訴訟解決，需要準備哪些相關(guān)的證據(jù)材料，自己或委托律師起訴或申請仲裁，在訴訟前應基本收集齊全證據(jù)材料，寫好起訴書，準備證據(jù)清單及身份證復印件。向法院提起訴訟的，必須符合下列條件：

(1)原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民，法人或其他組織;

(2)有明確的被告;

(3)有具體的訴訟請求和事實、理由;

(4)屬于人民法院受理訴訟的范圍和法院管轄。

向仲裁機構(gòu)申請仲裁需事先約定解決爭議的仲裁機構(gòu)或發(fā)生糾紛后雙方同意將爭議提交仲裁機構(gòu)的協(xié)議。

2、到房屋所在地法院起訴。起訴審查、立案由立案庭(室)負責，立案庭受理后開具交費通知單，到農(nóng)業(yè)銀行交費，交費后持農(nóng)業(yè)銀行開具的交費憑據(jù)到法院的財務(wù)部門換訴訟費收據(jù)，然后再將該收據(jù)交立案窗口，至此立案完成。在起訴之前，原告為了執(zhí)行的方便，也可以申請訴前財產(chǎn)保全。

3、立案后，法院的內(nèi)勤將案件分到具體的承辦法官。承辦法官根據(jù)自己的時間安排，由書記員負責將起訴書送達被告或電話通知開庭時間或其它事項。被告應在收到起訴狀副本后15日內(nèi)提出答辯狀。不提出答辯狀的，不影響人民法院審理。

4、準備證據(jù)并注意法院的證據(jù)規(guī)則的規(guī)定。法院審理案件實行“誰主張、誰舉證”的原則，舉證不能，將承擔敗訴或?qū)徟薪Y(jié)果與己不利的后果，法律另有規(guī)定的除外。如果當事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集并已提出調(diào)取證據(jù)的申請和該證據(jù)線索的，法院可以根據(jù)當事人申請，依職權(quán)取證;當事人提出申請可由人民法院勘驗或者委托鑒定。

5、法院確定的開庭時間和地點。所有訴訟參加人均應嚴格遵守，無正當理由不按時到庭的，不得再入庭參加訴訟。原告不到庭或未經(jīng)法庭許可中途退庭的，按自動撤訴處理;被告不到庭或未經(jīng)法庭許可中途退庭的，可以缺席判決。

6、開庭審理。民事、經(jīng)濟案件開庭審理的順序為：核實雙方當事人的身份及代理人身份、宣布合議庭組成人員及詢問是否回避，然后開始審理。首先原告陳述事實，然后被告答辯，法庭調(diào)查、法庭辯論、法庭調(diào)解、最后陳述，然后休庭，一般不當庭宣判，等判決書做出來后通知當事人取判決，一般法院不宣讀判決書，簽字后自己看結(jié)果。適用普通程序?qū)徖淼拿袷?、?jīng)濟案件，審限為6 個月;有特殊情況需延長的，由法院院長批準，可延長 6個月;還需延長的，報請上級法院批準。適用簡易程序?qū)徖淼陌讣?，審限?個月。目前一般的案件均適用簡易程序，由一個審判員獨任審理，三個月內(nèi)結(jié)案。三個月不能審結(jié)的，轉(zhuǎn)為普通程序。

7、二審審理。當事人任何一方不服一審判決的，在判決書送達之日起15日內(nèi)向上一級法院提起上訴。不服一審裁定的，應當在裁定書送達之日起10日內(nèi)提起上訴。上訴應當遞交上訴狀，同時交納上訴費，并通過原審法院提出。原審法院收到上訴狀后將上訴狀交給被上訴方，被上訴方提交答辯狀，一審法院將答辯狀再轉(zhuǎn)交上訴方，然后連同全部案卷和證據(jù)，移送第二審法院。第二審法院只對上訴人請求的有關(guān)事實和適用法律進行審理?，F(xiàn)在的二審案件一般不開庭審理，一般法院通知說“談話”，只針對有爭議的部分進行審理，沒有爭議的則不再審理。人民法院審理對判決的上訴案件，應當在二審立案之日起 3個月內(nèi)審結(jié)。有特殊情況需要延長的，由法院院長批準。對裁定的上訴案件，應當在二審立案之日起30日內(nèi)做出終審裁定。

8、申請再審。當事人對已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定，認為有錯誤的，可向原審人民法院或上一級法院申請再審，但不停止判決、裁定的執(zhí)行。當事人申請再審的，應當在判決、裁定發(fā)生法律效力后兩年內(nèi)提出。

9、申請執(zhí)行。發(fā)生法律效力的判決，當事人必須履行。一方拒絕履行的，對方當事人可向有管轄權(quán)的法院執(zhí)行機構(gòu)提出書面申請，申請法院執(zhí)行。申請執(zhí)行的期限，雙方或一方當事人是公民的為一年，雙方是法人或其他組織的為6個月。法院發(fā)生法律效力的判決、裁定和調(diào)解書，由原第一審人民法院執(zhí)行。執(zhí)行案件，簡單案件3 個月內(nèi)執(zhí)結(jié);普通案件6 個月內(nèi)執(zhí)結(jié);重大疑難案件1年內(nèi)執(zhí)結(jié);特殊情況需延長的必須辦理批準手續(xù)。